Un conocimiento geográfico pormenorizado del mercado (calles, zonificación, demografía, etc) hacen que este tipo de inversión sea perfecto para pequeños y sagaces inversores. Las grandes instituciones siguen las tendencias, en cambio un pequeño inversor puede anticiparlas en base a su conocimiento.
El mejoramiento de inmuebles como parte de inversiones en bienes raíces se considera como una sub-especialidad de este tipo de inversión, conocido como Desarrollo Inmobiliario. Los bienes raíces son activos con liquidez limitada, que requieren mucho capital (a pesar de que el capital puede ser adquirido mediante apalancamiento hipotecario) y son muy dependientes del flujo de efectivo. Si estos factores no son bien entendidos y debidamente administrados por el inversor, el sector inmobiliario se convierte en una inversión arriesgada. La principal causa por la que una inversión inmobiliaria fracase es debido a que el inversor entra en flujo negativo durante un período muy largo. Siendo obligado a vender la propiedad muchas veces a pérdida o a declararse en insolvencia, pero vayamos por partes:
Definición de bienes raíces
Principalmente se refiere a la tierra y aquello fijado de forma permanente a la misma, incluidos edificios, galpones, hangares y elementos relacionados a la estructura. Aunque los medios se refieren a menudo al «mercado inmobiliario» desde la perspectiva de propiedad residencial, los bienes raíces pueden agruparse en tres grandes categorías en función de su uso: residencial, comercial e industrial. Ejemplos de bienes raíces incluyen los terrenos, casas, condominios, casas adosadas, edificios de oficinas, centros comerciales y fábricas.
A diferencia de otras inversiones, esta es afectada por el estado de la zona alrededor la propiedad, este es el mantra inmobiliario: «ubicación, ubicación, ubicación.» A excepción de una recesión que llegue a afectar a toda la economía, las propiedades inmobiliarias además se ven afectadas por factores locales, como la disponibilidad de puestos de trabajo, las tasas de delincuencia, calidad de la enseñanza y los impuestos sobre la propiedad.
Formas de invertir en bienes raíces
La compra de bienes raíces es algo más que encontrar un lugar al que llamar hogar. Invertir en bienes raíces se ha vuelto cada vez más popular en los últimos años y se ha convertido en un vehículo de inversión común.
A pesar que el mercado inmobiliario tiene muchas oportunidades para obtener grandes ganancias, comprar bienes raíces es más complicado que invertir en acciones y bonos. A continuación, vamos a ver más allá de “comprar una casa” y te presentaré a los bienes raíces como inversión.
Propiedades de alquiler
Se trata de una inversión tan antigua como la propiedad de la tierra. Una persona compra una propiedad y luego la alquila a un arrendatario. El propietario, es responsable de pagar la hipoteca, los impuestos y los costes de mantenimiento de la propiedad. Lo ideal es que el propietario cobre suficiente renta para cubrir todos los costos mencionados.
El propietario también puede cobrar más a fin de producir una ganancia mensual, pero la estrategia más común es la de ser paciente. Sólo cobrar lo suficiente como para cubrir los gastos hasta que la hipoteca se haya pagado. En ese momento prácticamente el alquiler se convierte casi totalmente en beneficio neto (casi porque siempre hay algo por pagar, como los impuestos). Por otra parte, la propiedad también puede haberse apreciado durante el plazo de la hipoteca, dejando al dueño con un activo mucho más valor que al momento de la compra.
Hasta aquí todo bonito, ¿eh?, sin embargo existen, por supuesto, algunos “detallitos” de cara a lo que parece una inversión ideal. Se puede terminar, por ejemplo, con un mal inquilino que cause daños a la propiedad o, peor aún, se puede terminar sin tener ninguno. Esto te dejaría con un flujo de efectivo negativo, por lo que te verías forzado a resolver el problema de los pagos del préstamo hipotecario.
También está la cuestión de encontrar la propiedad deseada. Es recomendable seleccionar una zona donde las tasas de vacancia sean bajas y elegir un lugar que la gente quiera alquilar.
casa-renta
Tal vez la diferencia más grande entre una propiedad de alquiler y otras inversiones es el tiempo y esfuerzo dedicados a mantener la inversión. Cuando compras una acción, esta simplemente se agrega al portafolio y, con suerte, aumenta de valor. Pero si inviertes en una propiedad de alquiler, hay muchas responsabilidades que vienen aparejadas con el hecho de ser propietario. Cuando el horno (baño, calefacción, etc.) deja de funcionar en medio de la noche, es tu teléfono el que sonará para resolver el problema. Si no te importa el trabajo manual y eres ducho en temas domésticos, es posible que esto no te moleste. Sin embargo de lo contrario, alguna empresa administradora de propiedades estará encantada de hacerse cargo, por una buena tarifa, obviamente.
Grupos de Inversión Inmobiliaria
Los Grupos de Inversión Inmobiliaria, son una especie de fondos mutuos de inversión para propiedades de alquiler. Si deseas ser dueño de una propiedad de alquiler, pero no quieres cargar con la “molestia” de ser propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución perfecta. Básicamente, uno se crea cuando una empresa decide que comprará o construirá un conjunto de apartamentos o condominios. A continuación, permite a los inversores comprarlos a través de la empresa, por lo tanto unirse al grupo.
Un inversionista puede poseer una o varias viviendas, pero es la empresa que opera el grupo de inversión colectiva la que administra todas las unidades. Ella se hace cargo del mantenimiento, publicitar las unidades vacantes y evaluar a los posibles inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa toma un pequeño porcentaje de la renta mensual.
Hay varias versiones de grupos de inversión, pero en la versión estándar, el arrendamiento es de los inversionistas pero todas las unidades aportan una porción de la renta a un fondo para protegerse contra posibles vacancias, lo que significa que recibirías lo suficiente para pagar la hipoteca, aún si tu unidad está desocupada.
La calidad de un grupo de inversión depende por completo de la compañía que lo ofrece. Es una manera segura de tener inversiones inmobiliarias, pero estos grupos son vulnerables a las mismas tarifas que acosan a la industria de fondos mutuos. Una vez más, la investigación es la clave.
Real Estate Investment, el comercio de inversiones en bienes raíces
Okay, llegamos a la jungla. Este es el lado salvaje de las inversiones en bienes raíces. Al igual que los operadores de bolsa a corto plazo (traders) los operadores inmobiliarios son completamente diferentes de los propietarios rentistas. Estos compran propiedades para conservarlas durante un corto período de tiempo, no más de tres a cuatro meses, después venderlas para obtener ganancias. Esta técnica también se conoce como “flipping” y se basa en comprar propiedades significativamente sub-valuadas o que se encuentren en un mercado muy caliente.
Real-Estate-market, la compra-venta inmobiliaria
Un operador inmobiliario puro no aportará dinero para mejorar la propiedad; la inversión debe tener una ganancia intrínseca en su valor sin requerir alteraciones o mejoras, de lo contrario simplemente no la tienen en cuenta. Desde este punto de vista el Flipping es una inversión monetaria de corto plazo. Si un operador queda atrapado en una situación en la que no puede desligarse de una propiedad, puede ser devastador. Estos inversores no suelen mantener suficiente dinero disponible para pagar la hipoteca de una propiedad en el largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas para un operador inmobiliario que sea incapaz de deshacerse de propiedades en un mal mercado.
Existe además un segundo tipo de operador inmobiliario. A diferencia de los primeros, estos inversores ganan su dinero comprando propiedades con precios razonables y les añaden valor al renovarlas, mejorarlas o hasta reconstruirlas. Mejor conocidos como Desarrolladores Inmobiliarios, este rango de inversionista abarca desde pequeños inversores locales hasta grandes compañías que trabajan con proyectos multimillonarios. Donald Trump y su firma son un ejemplo del nivel al que pueden llegar estos inversionistas.
El desarrollo inmobiliario puede llegar a ser una inversión a largo plazo en función de la magnitud de las mejoras o desarrollo de los proyectos. La característica limitante en esta inversión es que demandan tiempo y sólo permite a los inversores, especialmente los pequeños, tomar una propiedad a la vez.
Los REITs (corporaciones de inversión en bienes raíces)
Los bienes raíces han existido desde que nuestros antepasados cavernarios comenzaron a perseguir a los desconocidos fuera de su territorio. Por esto no es de extrañar que Wall Street haya encontrado una forma de convertir los bienes inmuebles en un instrumento que negociación pública.
Una Corporación de Inversión Inmobiliaria (REIT) se crea cuando una sociedad utiliza el dinero de los inversionistas para comprar y operar propiedades. Los REITs se compran y se venden en las principales bolsas, al igual que cualquier otra acción de mercado. Una corporación de este tipo debe pagar 90% de sus ganancias gravables en la forma de dividendos, para mantener su condición de REIT.
De esta forma, los REITs prácticamente no pagan impuestos a condición de repartir dividendos, mientras que una corporación de tipo general que también cotice en bolsa verá primero gravadas sus ganancias y, a continuación, tendrá que decidir si distribuir o no sus beneficios como dividendos. Al igual que las acciones que pagan dividendos, los REITs son una inversión interesante para los inversionistas que desean ingresos regulares en los mercados bursátiles.
En comparación con los tipos de inversiones inmobiliarias antes mencionados, los REITs permiten a los inversores incursionar en otras áreas del negocio inmobiliario. Por ejemplo: centros comerciales, o edificios de oficinas, y son altamente líquidos. En otras palabras, no necesitas un agente de bienes raíces para poder obtener de vuelta el dinero de su inversión.
Apalancamiento
Con la excepción de los REITs, que como ya explicamos son valores de papel basados en el mercado inmobiliario (suerte de derivados inmobiliarios). Invertir en bienes raíces le ofrece al inversionista una herramienta que no está disponible en los mercados bursátiles: APALANCAMIENTO.
Si quieres comprar un paquete de acciones, tienes que pagar la totalidad del valor de las mismas al momento de colocar la orden de compra. Aunque estes comprando “on-margin”, la cantidad que puedes pedirle prestado a tu broker es mucho menor que la que puedes obtener con los bienes raíces.
La mayoría de los créditos hipotecarios «convencionales» requieren en promedio un 25% de adelanto o inicial, lo cual es un apalancamiento con equidad de 1:3; sin embargo, dependiendo del país donde vivas, puedes encontrar varios tipos de hipotecas que requieren tan solo 10% o hasta 5% de adelanto.
Esto significa que puedes controlar la totalidad de la propiedad y el capital social que posees, por sólo una fracción del valor total. Por supuesto, la hipoteca, pagará el valor total de la propiedad al momento de la compra. Pero la misma pasa a tu control desde el momento mismo en que firmas los documentos.
Esta característica única es lo que alienta a operadores y propietarios por igual. Pues pueden tomar una segunda hipoteca sobre su propiedad y con esta colocar los adelantos de otras dos o tres propiedades. Si luego alquilan estas, de manera que los inquilinos paguen la hipoteca, o esperan una oportunidad de vender y obtener beneficios. En cualquiera de los dos casos obtienen el control completo de dichos activos, a pesar de haber pagado sólo una pequeña parte del valor total.
Hemos visto algunos tipos principales de inversiones en bienes raíces, sin embargo, como ya te habrás imaginado, sólo hemos arañado la superficie. En base a estos ejemplos hay un número muy amplio de variaciones.
Planificación de las inversiones en bienes raíces
Planificar, siempre planificar: Como en cualquier inversión, hay mucho potencial en el sector inmobiliario, pero esto no significa que sea una jugada segura. Tomar buenas decisiones, realizar un buen análisis, asesorarse, sopesar costos y beneficios, y por encima de todo tener un buen plan de inversión es de vital importancia antes de lanzarse ya sea en este o en otro tipo de inversión.
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